Wenn Sie über eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage nachdenken, ist das Betreiberrisiko das Thema, über das Sie am meisten nachdenken sollten – und über das viele Verkäufer am wenigsten sprechen. Wir machen es umgekehrt.

Dieser Artikel erklärt, was bei einer Betreiberinsolvenz tatsächlich passiert, welche realen Fälle es gab, warum Ihr Grundbucheigentum bestehen bleibt – und warum die Wahl des Betreibers die wichtigste Entscheidung beim Kauf einer Pflegeimmobilie ist.

Was bei einer Betreiberinsolvenz tatsächlich passiert

Zunächst die gute Nachricht: Ihr Eigentum ist nicht betroffen. Eine Pflegeimmobilie, die als Teileigentum nach WEG erworben wurde, steht im Grundbuch auf Ihren Namen. Daran ändert eine Insolvenz des Betreibers nichts. Sie verlieren Ihre Immobilie nicht.

Was Sie verlieren können, sind Mieteinnahmen – zumindest temporär. Der Ablauf sieht typischerweise so aus:

Phase 1 – Insolvenzantrag: Der Betreiber meldet Insolvenz an. Ein Insolvenzverwalter übernimmt. Der Pflegebetrieb läuft in der Regel weiter, da Pflegebedürftige nicht von heute auf morgen verlegt werden können. Die Aufsichtsbehörden stellen sicher, dass die Versorgung gewährleistet bleibt.

Phase 2 – Übergangsphase: Der Insolvenzverwalter prüft, ob der Betrieb fortgeführt, saniert oder an einen neuen Betreiber übergeben wird. In dieser Phase können Mietzahlungen ausbleiben oder verzögert erfolgen. Diese Phase dauert typischerweise 3 bis 12 Monate.

Phase 3 – Neuer Betreiber: In den allermeisten Fällen wird ein neuer Betreiber gefunden. Die Einrichtung wird weitergeführt, der Mietvertrag wird übernommen oder neu verhandelt. Die Mietzahlungen laufen wieder an.

Was 2023 und 2024 wirklich passiert ist

Die Jahre 2023 und 2024 waren für die Pflegebranche eine Zäsur. Laut Pflegemarkt.com meldeten 58 Betreibergesellschaften Insolvenz an – darunter namhafte Unternehmen. Insgesamt waren rund 300 Einrichtungen mit 22.000 Pflegeplätzen betroffen [1].

Convivo: Der Bremer Konzern mit 57 Einrichtungen meldete im Januar 2023 Insolvenz an. Das Unternehmen konnte nicht als Ganzes gerettet werden und wurde aufgelöst. Für 52 der 57 Einrichtungen fanden die Insolvenzverwalter 37 neue Betreiber [2]. Für die betroffenen Investoren bedeutete das: monatelanger Mietausfall und Unsicherheit, aber am Ende wurden die meisten Standorte weiterbetrieben.

Curata Care: Die Curata-Gruppe stellte ebenfalls Anfang 2023 Insolvenzanträge in Eigenverwaltung. Hier gelang die Sanierung: Im Juli 2023 bestätigte das Amtsgericht Charlottenburg den Insolvenzplan [3]. Der Betrieb lief während des gesamten Verfahrens weiter.

Clariane-Gruppe: Auch Korian/Clariane geriet 2023 unter erheblichen wirtschaftlichen Druck. Eine Insolvenz blieb aber aus. Korian/Clariane konnte die Restrukturierung aus eigener Kraft stemmen – gestützt durch einen Konzernumsatz von über 5 Milliarden Euro [4]. Für Investoren in Korian-betriebene Einrichtungen bedeutete das: kein Mietausfall, kein Insolvenzverwalter, geordnete Prozesse.

Diese Fälle zeigen zwei Dinge: Erstens ist das Betreiberrisiko real und kein theoretisches Konstrukt. Zweitens bedeutet eine Insolvenz nicht automatisch Totalverlust – in den meisten Fällen wird die Einrichtung weiterbetrieben.

Warum Betreiber insolvent gehen

Die Hauptursachen der Insolvenzwelle 2023/2024 waren [5]:

  • Fachkräftemangel: Ohne ausreichend qualifiziertes Personal können Einrichtungen nicht voll belegt werden. Weniger Belegung bedeutet weniger Einnahmen – bei gleichbleibenden Fixkosten.
  • Steigende Kosten: Energiekosten, Lebensmittelpreise, Sachkosten und vor allem die Tariftreue-Regelung von September 2022, die höhere Löhne vorschreibt, haben die Betriebskosten massiv erhöht.
  • Verzögerte Pflegesatzverhandlungen: Pflegesätze werden mit den Kostenträgern verhandelt. Diese Verhandlungen hinken den tatsächlichen Kostensteigerungen oft Monate hinterher. Betreiber mit dünner Kapitaldecke gehen in dieser Lücke unter.
  • Überexpansion: Manche Betreiber haben in der Niedrigzinsphase zu schnell expandiert, ohne die operative Kapazität mitzuziehen.

Was Sie als Investor schützt

1. Grundbucheigentum: Ihr Eigentum ist von der Insolvenz des Betreibers getrennt. Die Immobilie bleibt Ihnen – unabhängig davon, was mit dem Betreiber passiert.

2. Demografische Nachfrage: 5,69 Millionen Pflegebedürftige (2023) und eine wachsende Zahl sorgen dafür, dass Pflegeeinrichtungen strukturell gebraucht werden [6]. Ein leeres Gebäude in einer Region mit Pflegebedarf wird einen neuen Betreiber finden.

3. Behördliche Aufsicht: Pflegeeinrichtungen unterliegen der Heimaufsicht. Die Behörden haben ein vitales Interesse daran, dass Einrichtungen weiterlaufen – schon weil die Bewohner versorgt werden müssen.

4. Betreiberqualität: Der wichtigste Schutz ist die Wahl des richtigen Betreibers. Ein Betreiber mit starker Kapitaldecke, langer Erfahrung und vielen Standorten übersteht wirtschaftliche Schwächephasen, an denen kleinere Anbieter scheitern.

Alle realen Risiken einer Pflegeimmobilie im Überblick – nicht nur das Betreiberrisiko, sondern auch Standort, Regulierung und Fungibilität – finden Sie im Artikel Pflegeimmobilie Risiken – Was wirklich schiefgehen kann.

Warum exsos ausschließlich mit Victor's arbeitet

Victor's gehört zu den Top 3 der deutschen Pflegeeinrichtungs-Betreiber [7] – mit rund 140 Standorten, ca. 18.500 Pflegeplätzen, über 4.000 Einheiten im Betreuten Wohnen und ca. 12.500 Mitarbeitenden. Das Unternehmen besteht seit über 48 Jahren und hat mehrere wirtschaftliche Zyklen überstanden.

Hinter jedem exsos-Mietvertrag steht die Victor's Bau + Wert AG als Garantiegeber – nicht nur eine Tochtergesellschaft, sondern die Muttergesellschaft der gesamten Gruppe. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu Konstruktionen, bei denen eine dünn kapitalisierte Zweckgesellschaft als Mietvertragspartner fungiert.

Victor's bildet Pflegekräfte selbst aus (8–10 Ausbildungsplätze pro Landhaus), rekrutiert lokal und hat damit ein Gegengewicht zum Fachkräftemangel – der Hauptursache der Insolvenzwelle.

Transparenz statt Verschweigen

Die meisten Anbieter erwähnen das Betreiberrisiko im Kleingedruckten. exsos macht daraus einen eigenen Artikel. Denn wir sind überzeugt: Wer dieses Risiko versteht, kann es einschätzen. Und wer es einschätzen kann, trifft eine bessere Investitionsentscheidung.

Mit cared4byexsos bleibt exsos auch nach dem Kauf engagiert: Gewährleistungsmanagement, Unterstützung des Betreibers, transparente Kommunikation im Krisenfall. Nicht weil wir eine Krise erwarten, sondern weil Verantwortung nicht am Notartermin endet.

Ob ein Angebot wirklich seriös ist – und an welchen Merkmalen man das erkennt – lesen Sie im Artikel Ist die Pflegeimmobilie ein Betrug? – Die ehrliche Antwort.

Fazit

Eine Betreiberinsolvenz ist das größte Einzelrisiko bei Pflegeimmobilien – und es ist kein theoretisches. Aber es ist beherrschbar: durch die Wahl eines finanzstarken Betreibers, durch Grundbucheigentum und durch die strukturelle Nachfrage nach Pflegeplätzen. Wer dieses Risiko bewusst eingeht und richtig absichert, investiert nicht blind – sondern informiert.

Sie möchten die Bonität und Struktur von Victor's im Detail verstehen? exsos stellt Ihnen die relevanten Informationen zur Verfügung – offen und nachprüfbar. Sprechen Sie uns an.

Quellen und Nachweise

[1] Pflegemarkt.com: Übersicht – Die Liste der größten Insolvenzen in der Pflege 2023. https://www.pflegemarkt.com/fachartikel/uebersicht-liste-groesste-insolvenzen-in-der-pflege-2023/

[2] Weser-Kurier: Insolvenzbilanz – Wie der Bremer Pflegekonzern Convivo aufgelöst wurde. https://www.weser-kurier.de/bremen/politik/insolvenzbilanz-wie-der-bremer-pflegekonzern-convivo-aufgeloest-wurde-doc7tiyku477xemj8wxlbo

[3] Pflegemarkt.com: Curata Care strebt umfassende Sanierung an. https://www.pflegemarkt.com/news/veraenderungen/curata-care-insolvenz-sanierung/

[4] Care Inside / carevor9.de: Korian gibt weitere defizitäre Einrichtungen auf.

[5] Altenpflege Online: Insolvenz bei Pflegeeinrichtungen – fremdverschuldet oder hausgemacht? https://www.altenpflege-online.net/insolvenz-bei-pflegeheimen-kostenbedingt-oder-hausgemacht/

[6] Statistisches Bundesamt: Pflegestatistik 2023. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/12/PD24_478_224.html

[7] Pflegemarkt.com: Top 30 größte Betreiber 2025. Victor's Group: Unternehmensportrait. https://www.victors-group.com/die-gruppe/portrait/

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