„Was kostet das?" – die naheliegendste Frage, die ein Investor stellen kann. Und gleichzeitig die Frage, die am häufigsten unvollständig beantwortet wird. Denn der Kaufpreis einer Pflegeimmobilie ist nur der Anfang. Wer die Gesamtkosten nicht kennt, kann keine fundierte Investitionsentscheidung treffen.
Dieser Artikel zeigt Ihnen die vollständige Kostenstruktur einer Pflegeimmobilie – vom Kaufpreis über die Erwerbsnebenkosten bis zu den laufenden Kosten. Am Ende wissen Sie, mit welchen Beträgen Sie tatsächlich rechnen müssen. Keine versteckten Posten, keine Schönrechnerei.
Der Kaufpreis: Was bestimmt die Höhe?
Pflegeimmobilien bewegen sich in einer Preisspanne von etwa 150.000 € bis 350.000 € pro Apartment. Der Preis hängt von mehreren Faktoren ab: Größe der Einheit (typisch: 36 bis 66 Quadratmeter mietrelevante Fläche), Lage und Region, Ausstattungsstandard, Energieeffizienzklasse und ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsobjekt handelt.
Bei einem typischen exsos-Landhaus starten die Kaufpreise bei 220.000 € pro Wohneinheit (Modell exsos55). Die Einheiten befinden sich in Neubauten mit höchstem Energiestandard (KfW EH40 QNG-PLUS) und nachhaltiger Massivholzbauweise. Der Quadratmeterpreis ist dabei höher als bei einer klassischen Bestandswohnung – dafür erhalten Sie ein modernes Gebäude mit langfristigem Mietvertrag und einem Betreiber, der die gesamte Bewirtschaftung übernimmt.
Wichtig zu verstehen: Der Kaufpreis einer Pflegeimmobilie enthält in der Regel den gesamten Anteil am Grundstück, am Gebäude und an den Gemeinschaftsflächen. Sie erwerben Wohnungseigentum nach dem WEG und werden im Grundbuch eingetragen [1].
Erwerbsnebenkosten: Die Kosten neben dem Kaufpreis
Kein Immobilienkauf ohne Nebenkosten. Bei Pflegeimmobilien fallen dieselben Erwerbsnebenkosten an wie bei jeder anderen Immobilie:
| Kostenposition | Anteil am KP | Beispiel 220.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 7.700–14.300 € |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2 % | 3.300–4.400 € |
| Gesamt Nebenkosten | 5–8,5 % | 11.000–18.700 € |
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg) [2].
Ein konkretes Beispiel: Bei einem Apartment mit einem Kaufpreis von 220.000 € fallen je nach Bundesland bis zu 14.300 € Grunderwerbsteuer und ca. 3.500 € Notar-/Grundbuchkosten an. Ihr tatsächlicher Gesamtinvestitionsbetrag liegt damit bei rund 234.500 €.
Was bei exsos-Objekten nicht anfällt: eine Maklercourtage. exsos verkauft als Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) direkt an den Käufer [3]. Das spart Ihnen zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises, die bei vielen anderen Anbietern zusätzlich anfallen.
Finanzierungskosten: Was das Fremdkapital kostet
Die meisten Investoren finanzieren einen Teil des Kaufpreises über ein Bankdarlehen. Wie hoch die Finanzierungskosten ausfallen, hängt von drei Faktoren ab: dem Zinssatz, der Tilgungshöhe und dem Fremdkapitalanteil.
Im aktuellen Marktumfeld (Stand Frühjahr 2026) liegen Bauzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung bei etwa 3,5 bis 4,0 % effektiv [4]. Bei einem Kaufpreis von 220.000 € und 70 % Fremdfinanzierung (154.000 €) ergibt sich bei 3,8 % Zinsen eine jährliche Zinslast von rund 5.850 € im ersten Jahr.
Zusätzlich kommt die Tilgung. Bei 2 % anfänglicher Tilgung sind das weitere 3.080 € pro Jahr. Die monatliche Rate beträgt dann rund 745 €. Dem stehen Mieteinnahmen von ca. 587 € monatlich gegenüber (bei 3,20 % Anfangsrendite). Die Differenz von ca. 158 € monatlich müssen Sie aus Eigenkapital oder anderen Einkünften tragen – zumindest in den ersten Jahren, bevor Indexmietsteigerungen greifen.
Wie sich die Finanzierung strukturieren lässt und wie die KfW-Förderung dabei helfen kann, erklärt der Artikel Pflegeimmobilie finanzieren: Eigenkapital, KfW & Bankkredit.
Die Zinsen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. In Kombination mit der Gebäudeabschreibung (AfA) kann sich die tatsächliche Belastung deutlich reduzieren – bitte lassen Sie sich dazu von Ihrem Steuerberater beraten.
Laufende Kosten: Was Sie als Eigentümer tragen
Ein wesentlicher Vorteil der Pflegeimmobilie gegenüber klassischen Mietimmobilien: Die laufenden Kosten für den Eigentümer sind überschaubar, weil der Betreiber den größten Teil übernimmt. Trotzdem gibt es Positionen, die bei Ihnen verbleiben:
- Hausverwaltung: Die WEG-Verwaltung kostet bei exsos-Objekten rund 42 € pro Monat inkl. MwSt. pro Einheit. Das sind ca. 500 € im Jahr.
- Instandhaltungsrücklage: Die empfohlene Rücklage liegt bei 3,00 € pro Quadratmeter und Jahr. Bei einem 50-m²-Apartment sind das 150 € pro Jahr. Diese Rücklage dient der langfristigen Werterhaltung des Gebäudes (Dach, Fassade, Gemeinschaftsflächen). Die alltägliche Instandhaltung im Inneren trägt der Betreiber.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten: Ein kleiner Anteil der Betriebskosten kann je nach Teilungserklärung nicht auf den Betreiber umgelegt werden. Dieser Posten liegt erfahrungsgemäß im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr.
- Steuerberatung: Für die Einkommensteuererklärung (Anlage V) sollten Sie jährlich 200 bis 400 € einkalkulieren, sofern Sie einen Steuerberater beauftragen.
In Summe liegen die laufenden Kosten bei einer typischen Pflegeimmobilie bei etwa 1.000 bis 1.300 € pro Jahr. Das ist deutlich weniger als bei einer klassischen Eigentumswohnung, bei der Sie mit Hausgeld, Rücklagen, Reparaturen und Leerstandsrisiko oft auf 2.000 bis 4.000 € pro Jahr kommen.
Die Gesamtrechnung: Was Sie wirklich investieren
Fassen wir zusammen. Die Gesamtkosten einer Pflegeimmobilie am Beispiel eines Apartments für 220.000 €:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 220.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5,0 %) | 11.000 € |
| Notar + Grundbuch (ca. 1,6 %) | 3.500 € |
| Gesamtinvestition | ca. 234.500 € |
| Laufende Kosten pro Jahr | ca. 1.000–1.300 € |
| Mieteinnahmen pro Jahr (brutto) | ca. 7.040 € |
Die Bruttorendite auf den tatsächlichen Gesamtinvestitionsbetrag liegt damit bei ca. 3,00 % – nicht bei den 3,20 %, die auf den reinen Kaufpreis gerechnet werden. Das ist kein großer Unterschied, aber es ist ein ehrlicher. Und genau diese Ehrlichkeit unterscheidet eine seriöse Kalkulation von einem Hochglanzprospekt.
Nach Abzug der laufenden Kosten verbleiben ca. 5.740 bis 6.040 € Nettomietertrag pro Jahr. Das entspricht einer Nettomietrendite von ca. 2,4 bis 2,6 % auf die Gesamtinvestition – vor Steuern und vor Finanzierungskosten. Mit Fremdkapitalhebel und steuerlichen Vorteilen kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher liegen [5].
Wie sich Pflegeimmobilien im Vergleich zu ETFs und Eigentumswohnungen schlagen, wenn man alle Kosten einbezieht, lesen Sie im Artikel Pflegeimmobilie vs. ETF vs. Eigentumswohnung – ehrlicher Vergleich.
Warum exsos die Kosten offenlegt
Bei exsos erfahren Sie die vollständigen Kosten vor dem Kauf – nicht danach. Das klingt selbstverständlich, ist es im Markt aber nicht. Viele Anbieter kommunizieren ausschließlich den Kaufpreis und die Bruttorendite. Die Nebenkosten, die laufenden Kosten und den tatsächlichen Cashflow muss der Käufer selbst herausfinden.
exsos arbeitet nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Das heißt: Die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt, nicht als Einmalzahlung vorab. Es gibt keine versteckte Maklercourtage. Und die Kalkulation, die Sie vor dem Kauf sehen, ist dieselbe, die auch nach dem Kauf gilt.
Die Victor's-Gruppe als Betreiber übernimmt den gesamten operativen Betrieb inklusive alltäglicher Instandhaltung laut Mietvertrag. Das schützt Sie vor unvorhergesehenen Kosten in den ersten Jahren nach Fertigstellung und darüber hinaus.
Fazit
Eine Pflegeimmobilie kostet mehr als den Kaufpreis – aber weniger, als viele befürchten. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei 5 bis 8,5 % des Kaufpreises, die laufenden Kosten bei rund 1.000 bis 1.300 € pro Jahr. Was eine Pflegeimmobilie wirklich kostet, hängt von Ihrer Finanzierung, Ihrem Steuersatz und Ihrem Anlagehorizont ab. Die Zahlen in diesem Artikel geben Ihnen die Grundlage, um Ihre persönliche Rechnung aufzumachen – ohne Überraschungen.
Sie möchten eine individuelle Kalkulation für ein konkretes exsos-Objekt? Wir rechnen gern mit Ihnen gemeinsam – transparent, mit allen Kosten und ohne Schönrechnerei. Sprechen Sie uns an.
Quellen und Nachweise
[1] Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 1 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
[2] Finanz-Tools.de: Grunderwerbsteuer 2026 – alle Bundesländer im Überblick. https://www.finanz-tools.de/grunderwerbsteuer/bundeslaender-tabelle
[3] Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). https://www.gesetze-im-internet.de/makbauv/
[4] Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik Wohnungsbaukredite, Stand März 2026. https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen
[5] § 7 Abs. 5a EStG (degressive Gebäude-AfA) und § 7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau). https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
Dieser Artikel ist Teil unseres Themenbereichs RENDITE & REALITÄT – Zahlen, Steuern, Wirtschaftlichkeit: ehrlich erklärt.