5,69 Millionen Menschen in Deutschland sind pflegebedürftig – Tendenz stark steigend [1]. Gleichzeitig fehlen Pflegeplätze, Pflegekräfte und Kapital. Das Statistische Bundesamt prognostiziert bis 2055 einen Anstieg auf 6,8 Millionen Pflegebedürftige [2]. Und der ZIA rechnet mit einer Versorgungslücke von rund 2 Millionen altersgerechten Wohneinheiten bis 2040 [3].

Für private Investoren entsteht daraus eine Assetklasse, die im Vergleich zu klassischen Wohnimmobilien wenig bekannt ist: die Pflegeimmobilie. Dieser Artikel erklärt, was eine Pflegeimmobilie ist, wie das Investitionsmodell funktioniert, welche Chancen und Risiken es gibt – und warum die Antwort auf die Frage „Lohnt sich das?" komplizierter ist, als die meisten Prospekte suggerieren.

Pflegeimmobilie: Definition und Abgrenzung

Eine Pflegeimmobilie ist eine Wohneinheit innerhalb einer Pflegeeinrichtung oder Seniorenwohnanlage, die ein privater Investor als Kapitalanlage erwirbt. Der entscheidende Unterschied zur klassischen Eigentumswohnung: Sie vermieten nicht an einen einzelnen Mieter, sondern an den Betreiber der gesamten Einrichtung. Dieser kümmert sich um Belegung, Pflege, Verwaltung und Instandhaltung.

Rechtlich handelt es sich bei einer Pflegeimmobilie um Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) [4]. Das bedeutet: Sie werden als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, besitzen einen Grundbuchauszug und können Ihre Einheit verkaufen, vererben oder beleihen – genau wie eine herkömmliche Immobilie.

Die Bezeichnungen im Markt variieren: Pflegeapartment, Pflegewohnapartment, Seniorenapartment oder Einheit im Betreuten Wohnen. Gemeint ist im Kern dasselbe Investitionsmodell – ein einzelnes Apartment in einer professionell betriebenen Pflegeeinrichtung, das Sie als Eigentümer erwerben und langfristig an den Betreiber vermieten.

Typische Pflegeapartments haben eine Wohnfläche zwischen 35 und 70 Quadratmetern. Als Investor sind Sie Eigentümer der einzelnen Einheit, nicht des gesamten Gebäudes.

Wichtig für das Verständnis: Pflegeimmobilien sind keine Spezialimmobilien im juristischen Sinne. Es handelt sich um reguläres Wohnungseigentum. Sie kaufen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – das bedeutet maximale Transparenz und rechtliche Sicherheit im Kaufprozess. Die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt, nicht als Einmalzahlung vorab.

Wie funktioniert das Betreibermodell?

Das Betreibermodell ist das Herzstück der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Es unterscheidet sich fundamental von der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung.

Bei einer klassischen Wohnimmobilie suchen Sie selbst Mieter, erstellen Nebenkostenabrechnungen, kümmern sich um Reparaturen und tragen das volle Mietausfallrisiko, wenn Ihr Mieter nicht zahlt oder auszieht.

Bei einer Pflegeimmobilie schließen Sie einen langfristigen Mietvertrag mit dem Betreiber der Einrichtung – typischerweise über 20 Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen von zweimal fünf Jahren. Der Betreiber zahlt Ihnen eine vertraglich vereinbarte Miete. Ob das Apartment gerade belegt ist oder nicht, spielt für Ihre Mieteinnahmen keine Rolle. Der Betreiber trägt das Belegungsrisiko.

In der Praxis bedeutet das: Sie haben keinen Verwaltungsaufwand. Keine Mietersuche, keine Nebenkostenabrechnungen, keine Handwerkertermine. Der Betreiber übernimmt den gesamten operativen Betrieb – von der Belegung über die Pflege bis zur alltäglichen Instandhaltung.

Ein konkretes Beispiel: Bei einem typischen exsos-Landhaus mit 55 Wohneinheiten liegt die anfängliche Mietrendite bei ca. 3,6 % auf den Kaufpreis. Die Apartments haben mietrelevante Flächen zwischen ca. 47 und 77 Quadratmetern bei Kaufpreisen von rund 215.000 € bis 350.000 €. Die Mietverträge laufen über 20 Jahre plus zweimal fünf Jahre Verlängerungsoption, mit indexbasierter Mietanpassung nach einer fünfjährigen Sperrfrist.

Woher kommt die Mieteinnahme? Die staatliche Refinanzierung

Eine häufige Frage von Einsteigern: Wenn der Betreiber die Miete zahlt – woher nimmt er das Geld? Die Antwort liegt im deutschen Sozialversicherungssystem.

Die Einnahmen des Betreibers stammen aus mehreren Quellen: den Beiträgen der Pflegeversicherung (SGB XI), Eigenanteilen der Bewohner und – wenn der Bewohner sich die Kosten nicht mehr leisten kann – den Leistungen der Sozialhilfeträger (SGB XII) [5]. Pflegeleistungen sind in Deutschland gesetzlich verankert und werden aus dem System heraus refinanziert. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu anderen Immobilienformen: Die Nachfrage nach Pflegeplätzen ist demografisch getrieben und die Finanzierung zu großen Teilen staatlich abgesichert.

Wichtig: Die staatliche Refinanzierung bedeutet nicht, dass Ihre Mieteinnahme „vom Staat garantiert" wird. Sie haben einen Vertrag mit dem Betreiber. Die Bonität und wirtschaftliche Stabilität des Betreibers ist daher eines der wichtigsten Auswahlkriterien.

Rendite, Kosten und steuerliche Aspekte

Pflegeimmobilien bewegen sich in einer Preisspanne von etwa 150.000 € bis 350.000 € pro Apartment – je nach Lage, Größe und Ausstattung. Die anfängliche Mietrendite liegt im aktuellen Markt typischerweise bei 3,0 bis 4,5 % brutto auf den Kaufpreis.

Das klingt auf den ersten Blick solide, aber die Bruttorendite ist nur der Anfang der Rechnung. Hinzu kommen Erwerbsnebenkosten, Finanzierungskosten bei Fremdkapitaleinsatz, die Instandhaltungsrücklage und die Hausverwaltung. Was am Ende auf Ihrem Konto landet, hängt von Ihrer persönlichen Finanzierungs- und Steuersituation ab.

Die vollständige Kostenrechnung – von den Erwerbsnebenkosten bis zu den laufenden Kosten – finden Sie im Artikel Was kostet eine Pflegeimmobilie wirklich?.

Steuerlich bieten Pflegeimmobilien einige Vorteile: Die degressive Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG erlaubt es, die Herstellungskosten des Gebäudes über sechs Jahre mit jeweils 5 % abzuschreiben [6]. Zusätzlich kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG in Anspruch genommen werden [7]. Finanzierungszinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Und nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist kann ein Verkaufsgewinn steuerfrei realisiert werden.

Bitte beachten Sie: Die steuerlichen Vorteile hängen stark von Ihrer individuellen Situation ab. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen.

Welche Risiken sollten Sie kennen?

Keine ehrliche Darstellung einer Assetklasse kommt ohne die Risiken aus. Bei Pflegeimmobilien sind die wichtigsten:

  • Betreiberrisiko: Ihr Mietvertrag besteht mit dem Betreiber. Wird dieser insolvent, kann es zu Mietausfällen kommen, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Die Bonität und Erfahrung des Betreibers sind daher das wichtigste Auswahlkriterium. Eine detaillierte Erklärung finden Sie im Artikel Was passiert, wenn der Betreiber insolvent geht?.
  • Eingeschränkte Fungibilität: Pflegeimmobilien lassen sich nicht so schnell verkaufen wie eine Eigentumswohnung in einer Großstadt. Sie sollten daher nur Kapital investieren, das Sie langfristig binden können.
  • Standortrisiko: Pflegeeinrichtungen stehen oft in ländlichen Regionen, wo der Pflegebedarf am größten ist [8]. Das ist aus Versorgungssicht sinnvoll, kann aber die Wiederverkaufschancen beeinflussen.
  • Indexierungsrisiko: Die meisten Mietverträge sehen eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex vor. Allerdings gibt es oft Sperrfristen und Schwellenwerte. Eine jährliche Mietsteigerung parallel zur Inflation ist daher nicht selbstverständlich.
  • Regulatorisches Risiko: Pflege ist ein stark regulierter Markt. Allerdings gilt auch: Der demografische Wandel macht Pflegeinfrastruktur politisch gewollt und gefördert.

Alle realen Risiken im Detail – mit Schutzmaßnahmen – erläutert der Artikel Pflegeimmobilie Risiken – Was wirklich schiefgehen kann.

Wer diese Risiken kennt und bewusst eingeht, kann eine fundierte Entscheidung treffen. Wer sie verschweigt, hat etwas zu verbergen. Deshalb sprechen wir sie an.

Was exsos bei Pflegeimmobilien anders macht

exsos vermarktet Pflegeimmobilien mit der Victor's-Gruppe als Mieter, einem der Top-3-Betreiber von Pflegeeinrichtungen in Deutschland. Victor's betreibt rund 140 Standorte mit über 18.500 Pflegeplätzen und mehr als 4.000 Einheiten im Betreuten Wohnen – und das seit über 48 Jahren [9].

Konzeption, Bau und Betrieb kommen bei exsos aus einer Hand. Die Landhäuser werden in nachhaltiger Massivholzbauweise errichtet, sind DGNB-zertifiziert und erreichen den KfW EH40 QNG-PLUS-Standard. Der Mietvertrag läuft über 20 Jahre mit zweimal fünf Jahren Verlängerungsoption – abgesichert durch die Victor's Bau + Wert AG als Garantiegeber.

Ein weiterer Aspekt, der über reine Rendite hinausgeht: Als Investor erhalten Sie ein Vorzugsbelegungsrecht an allen Victor's-Standorten – über 130 Einrichtungen bundesweit. Im Pflegefall haben Sie oder Ihre Angehörigen bevorzugten Zugang zu einem Pflegeplatz. Was dieses Recht konkret bedeutet und was es in der Praxis wert ist, erklärt der Artikel Vorzugsbelegungsrecht: Pflegeplatz gesichert.

Fazit

Eine Pflegeimmobilie ist kein Sparbuch und kein Spekulationsobjekt. Sie ist eine langfristige Kapitalanlage in einem Markt, dessen Nachfrage demografisch garantiert wächst. Wer versteht, wie das Betreibermodell funktioniert, die Risiken realistisch einschätzt und auf die Qualität des Betreibers achtet, findet hier einen Baustein für ein diversifiziertes Portfolio – mit dem zusätzlichen Aspekt, in soziale Infrastruktur zu investieren und gleichzeitig die eigene Pflegevorsorge abzusichern.

Sie möchten wissen, ob eine Pflegeimmobilie zu Ihrer persönlichen Anlage- und Vorsorgestrategie passt? Sprechen Sie uns an – exsos berät Sie ehrlich, transparent und ohne Hochglanz-Versprechen. Kontaktieren Sie uns.

Quellen und Nachweise

[1] Statistisches Bundesamt: Pflegestatistik 2023. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Gesundheit/Pflege/_inhalt.html

[2] Statistisches Bundesamt: Vorausberechnung der Zahl der Pflegebedürftigen bis 2070. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Gesundheit/Pflege/aktuell-vorausberechnung-pflegebeduerftige.html

[3] ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025.

[4] Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 1 Abs. 2–5 WEG. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/

[5] Sozialgesetzbuch Elftes Buch (SGB XI). https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/

[6] Einkommensteuergesetz (EStG), § 7 Abs. 5a: Degressive AfA bei Gebäuden. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

[7] Einkommensteuergesetz (EStG), § 7b: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html

[8] Bertelsmann Stiftung: Pflegereport 2030. https://www.bertelsmann-stiftung.de

[9] Victor's Group: Unternehmensportrait. https://www.victors-group.com/die-gruppe/portrait/

Dieser Artikel ist Teil unseres Themenbereichs VORSORGE & ZUKUNFT – Eigene Pflegevorsorge, Vermögensplanung, Assetklasse verstehen.